Metody oceňování

Tržní oceňování nemovitostí

Tržní hodnotu nemovitosti ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovitosti, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovitosti a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveňhospodářský rozvojinflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politikuúzemní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálně-demografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovitosti vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídkypoptávkykonkurence u daného typu nemovitosti, nové trendy a další.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti může být prováděn třemi základními metodami, které jsou navzájem provázány. Jejich přispívání k výsledné tržní hodnotě se liší podle typu nemovitosti, jež se má ocenit.

1. Metoda porovnávací - přístup nejčastěji aplikovaný, odráží současný stav trhu. Výše ceny oceňované nemovitosti závisí na prodejních cenách stejných nebo podobných nemovitostí na trhu. Předpokladem pro použití porovnávacího přístupu je srovnatelnost, časová aktuálnost a obdobný užitek porovnávaných nemovitostí

2. Metoda výnosová - vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stabilitou a spolehlivostí.

3. Metoda nákladová - se zabývá vynaloženými náklady za nemovitost. Používá se zejména při oceňování nových nemovitostí, nebo v případě, kdy musí brát v potaz nutné opravy na staré nemovitosti


1. Metoda porovnávací

Oceňovací metoda na základě porovnávání je v tržní ekonomice nejrozšířenější metodou. Slouží ke stanovení tržní ceny nemovitosti a je označovaná též jako komparativní), díky jejímu reflektování situace na trhu. Tuto metodu lze použít všude tam, kde je možnost srovnání, podobnost objektu jak v použití, tak v řešení a časová aktuálnost porovnávaných objektů. Porovnání vždy vychází z konkrétní oceňované nemovitosti, která je srovnávána s obdobnými nemovitostmi dostupnými v daném okamžiku na trhu nemovitostí. Při tomto porovnávání musí být vždy definována kritéria, podle kterých se objekt oceňuje. Nejčastěji to je kritérium polohy, stavu a velikosti nemovitosti, velikosti pozemku a jeho zasíťování, stáří nemovitosti, poměry v okolí nemovitosti. Jsou tu však i další parametry výrazně ovlivňující výslednou hodnotu, jako např. právní úpravy, technické parametry, občanská vybavenost, dopravní obslužnost, pracovní příležitosti, výhled, sociální poměry a další. Porovnání je buď přímé, nebo nepřímé. Přímé je mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé je, když se jedná o soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách, který je přepracován na průměrnou standardní nemovitost, kterou je pak porovnávaná nemovitost oceňovaná. Je třeba zmínit korekční činitele, kteří vyhodnocují standarty, nadstandardy či podstandardy jednotlivých prvků v objektu. Zde je nutnost mít dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích podobných nemovitostí za obdobných podmínek. Proto je vhodné, aby si odhadce během své profesní praxe vytvořil vlastní databázi, vycházející ze skutečně zrealizovaných prodejů nemovitostí.


2. Metoda výnosová

Princip výnosové metody spočívá v předpokládání budoucího zisku, jež bude nemovitost do budoucna generovat. Čímž lze předpokládat, že čím vyšší, delší a jistější užitek bude, tím vyšší bude hodnota dané nemovitosti. Lze také říct, že se jedná o součet všech předpokládaných budoucích výnosů z nemovitosti, kapitalizovaných na současnou hodnotu. Jedná se především o prostory a objekty k pronájmu. Důležitými faktory pro tržní výnosové oceňování jsou rozsah a kvalita pronajímaných ploch. Protože např. nevyhovující vybavení nebo nevhodné příslušenství nemovitosti, hodnotu stavby nezvyšuje, naopak může dojít k opačnému efektu snížení hodnoty. Ve výpočtu výnosové hodnoty musíme přihlížet k několika faktorům. Těmi jsou např. časová hodnota peněz, riziko investice, možné změny výnosů a změny kapitalizačních měr, změny hodnoty nemovitosti, související s jejím technickým stavem, změnami právními, funkčními, ekonomickými, užitkovými atd.Při výpočtu výnosovou metodou rozeznáváme tyto typy výnosů:  Potencionální hrubý výnos – celkový výnos při maximálním využití nemovitosti za nejvyšší trvale dosažitelné nájemné)  Efektivní hrubý výnos – hrubý příjem snížený o předpokládané ztráty příjmu (neúplná obsazenost, neplacení nájemného)  Čistý provozní výnos – efektivní hrubý výnos snížený o provozní náklady a rezervy na úpravy a renovace  Čistý provozní výnos po odpočtu splátek – čistý provozní výnos snížený o roční splátky úvěru. Jelikož tento přístup vychází z budoucího prospěchu generovaného nemovitostí, je nutno zjištěný výsledek přepočítat na současnou hodnotu. Tento přepočet je možný provést dvěma způsoby – kapitalizováním nebo diskontováním. Kapitalizování bude požito, pokud lze prezentovat jen jediný reprezentativní výnos. V případě, kdy je k dispozici více jednotlivých výnosů, s možnou proměnlivou výší, se použije diskontování. Při kapitalizování se lze aplikovat dva způsoby, a to kapitalizování přímé (používané v České republice) a kapitalizování výnosové (používané ve světě), přičemž v obou případech se využívá tzv. kapitalizační míry. Kapitalizování přímé Zde je předpoklad, že je v daném segmentu trhu rovnováha mezi ročním výnosem a výnosovou hodnotou nemovitosti. Výnosovou hodnotu proto lze stanovit jako násobek ročního výnosu. VH = V * k VH … výnosová hodnota nemovitosti V … roční výnos (odhad potencionálního hrubého výnosu, příp. efektivního hrubého výnosu) 33 k … koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou (stanoven na základě porovnání prodejních cen a dosahovaných průměrných výnosů z podobných nemovitostí) Po vynásobení kapitalizační mírou může tato metoda fungovat jako indikátor případné úrovně výnosové hodnoty. Správnou výší kapitalizační míry zjistíme v příloze č. 16 vyhlášky, kde je stanovena pro jednotlivé typy nemovitostí (např. bytové domy -5%, nemovitosti pro obchod a administrativu -7%) Kapitalizování výnosové Jedná se o výnosovou hodnotu nemovitosti plynoucí ze vztahu mezi očekávaným výnosem a současnou výnosovou hodnotou. Zde se uvažuje i o možných změnách v průběhu časového období, zpravidla 5 – 15 let. V tomto případě kapitalizace zahrnuje míru výnosnosti a návratnost a stanovuje se jako jejich součet nebo rozdíl, v závislosti na budoucí situaci. Výnosová hodnota s použitím tzv. věčné renty vychází z předpokladu, že po přerušení renty bude nemovitost možné prodat bez ztráty její hodnoty VH = V / iv VH … výnosová hodnota V … výnos z nemovitosti Iv … míra výnosnosti V případě diskontování jsou jednotlivé výnosy odúročeny na současné hodnoty a následně sečteny. K odúročení a přepočtu na současnou hodnotu se používá tzv. diskontní míra. Na rozdíl od míry kapitalizace se diskontní míra skládá jen z jedné složky a tou je výnosnost. Návratnost zde není zohledněna. Pro vyčíslení diskontní míry je nutno znát výši úrokové míry a zohlednit i vliv inflace. 34 Jedná se o způsob zvaný jako metoda diskontovaných peněžních toků nebo také metoda diskontovaného cash flow. Pro snadnější pochopení situace je vhodné toho shrnutí: „Ocenění majetku z hlediska jeho výnosové schopnosti je zpravidla prováděno na základě dvou metod: přímé kapitalizace a/nebo diskontovaného cash flow. Obě metody jsou založeny na postupu, který odvozuje hodnotu majetku od jeho schopnosti produkovat požadovanou míru výnosnosti. Metoda přímé kapitalizace je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichž provozování nejsou nutné žádné větší investiční akce. Metoda diskontovaného cash flow se obvykle upřednostňuje před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční výdaje nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech.


3. Metoda nákladová

Nákladové metody ocenění jsou založeny na odhadu nákladů, jejichž vynaložení je nezbytně nutné pro pořízení (výstavbu) předmětné nemovitosti či nemovitosti shodné. Při rozhodování obezřetného investora je důležitým faktorem porovnání nabídky existující nemovitosti s možností výstavby vlastní nemovitosti. Toto porovnání předpokládá možnost pořízení volného pozemku v dané lokalitě se shodnými vlastnostmi, zejména funkčním využitím. Výsledkem nákladového ocenění je zjištění reprodukční ceny staveb, která je tvořena součtem nákladů na výstavbu staveb a hodnotou nezastavěného pozemku. Současně se zjišťuje věcná hodnota.20 Principem této metody je kalkulace veškerých nákladů, které byly vynaloženy na výstavbu objektu. Pro výpočet se používá:  Podrobný položkový rozpočet  Propočet ceny  Individuální cenová kalkulace  Metody agregovaných položek Podrobný položkový rozpočet se tvoří na základě jednotlivých položek stavebních prací. Pro vypracování této kalkulace je nutné mít kompletní stavební dokumentaci. Souhrnný rozpočet je pak tvořen následujícími složkami: - Projektové a průzkumné práce - Provozní soubory - Stavební objekty - Stroje a zařízení - Umělecká díla - Vedlejší náklady - Ostatní náklady - Rezerva - Jiné investice - Náklady z investičních prostředků - Náklady z neinvestičních prostředků Tato metoda je velmi pracná a však nejpřesnější ze všech. Propočet ceny je jednou z nejjednodušších nákladových metod. Jedná se o výměru celé stavby – obestavěného prostoru, zastavěné plochy, výšky, ke které se z katalogu THU (technicko-hospodářských ukazatelů) zjistí příslušná jednotková cena. Ceny z dřívějších dob se upravují za pomoci indexu. Individuální cenová kalkulace ,,rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací“.21 Metody agregovaných položek je poměrně jednoduchá metoda, v níž se pracuje s užitými materiály a konstrukcemi. Není zde zcela potřebná projektová dokumentace, a však znalost použitých materiálů a konstrukcí. Ceny se pak tvoří v rámci jednotlivých celků (např. železobetonové základové pasy mají v této ceně pak obsažené bednění, výztuž a odbednění). Tímto způsobem se docílí celkem přesného a rychlého výsledku. Nákladová metoda se v praxi používá převážně jen u staveb nových nebo u těch s kompletní a pravdivou technickou dokumentace a ve směs se jedná o nově vystavěné budovy a haly, inženýrské a speciální pozemní stavby, rodinný dům a rekreační chata s obestavěným prostorem větším než 1 100 m3 , rozestavěné stavby, garáže, studny a další.


Oceňování dle cenového předpisu


1. Porovnávací metoda

Postup při oceňování pomocí porovnávací metody upravuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 24 - § 26a. Všechny objekty oceňované tímto způsobem musí být dostavěné a v kompletním stavu. Pokud tuto podmínku nesplňují, oceňují se výše uvedenou nákladovou metodou. Toto oceňování se provádí za pomoci hodnotících znaků, jakými jsou charakteristiky kvalitativních pásem a z nich vycházející hodnoty. Tyto parametry jsou zhodnoceny 28 v přílohách č. 18 – 20a vyhlášky. Jsou to např. index trhu (č. 18a, tab. č. 1), index konstrukce a vybavení (č. 20a, tab. č. 2), index polohy (č. 18a, tab. č. 2, 3, 4, 5, 6). Tento index se zabývá od polohy samotné nemovitosti, přes občanskou vybavenost, jakou jsou obchody, služby, kultura, až po veřejnou dopravu, nezaměstnanost či konfliktnost obyvatelstva. Měrnou jednotkou při výpočtu je 1 m 3 obestavěného prostoru. Pro byty ve vícebytových domech pak 1 m2 podlahové plochy. V samotném postupu se do výpočtu dosazují dle dané situace jednotlivé indexy, přičemž znalec, či odhadce, podle svého odborného posuzování, aplikuje srážky či přirážky. Výsledky jednotlivých indexů se odvozují ze vzorce: I = It * Ip * Iv It … index trhu Ip … index polohy Iv … index konstrukce a vybavení I představuje index cenového porovnání a je důležitý pro výpočet ceny upravené CU = IPC * I CU … cena upravená IPC … indexovaná průměrná cena (č. 20a, tab. č. 1) Zjištěná výsledná cena je pak často nazývána administrativním odhadem a oficiálně ho můžou zhotovit jen soudní znalci a odhadci


2. Kombinace nákladové a výnosové metody

Tento způsob oceňování vychází z vyhlášky č. 3/2008 Sb. a jedná se o kombinaci nákladového a výnosového způsobu. Tato vyhláška stanovuje použití této metody v případě ,, jeli pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem dle §3. Cena stavby se zjistí z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu Kp a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob 29 výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17, tab. č. 2 dle zatřídění do skupiny dle tab. č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.“18 Tento způsob se snaží co nejvíce přiblížit realitě. Zohledňuje náklady investované do vzniku nemovitosti, její údržbu i výnosy stavbou generované.