Druhy oceňování, základní pojmy

Oceňování dle cenového předpisu ( daně, cena zjištěná )

Zavazujícím zákonem pro činnost oceňování nemovitostí dle cenového předpisu je v současnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Vyhláška k tomuto zákonu je kaţdý rok novelizována. Oceňování dle cenového předpisu se vyuţívá pro účely a potřeby státní správy, zejména však pro daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, i pro případy, kdy tak rozhodne oprávněný orgán (např. soud při ocenění podílového 15 spoluvlastnictví), v případech, kdy se na tomto způsobu ocenění dohodnou strany, kterých se majetek týká.8 V platné oceňovací vyhlášce je vymezen přesný postup pro oceňování jednotlivých typů majetku. V přílohách oceňovací vyhlášky, která jich čítá na 39, nalezneme základní ceny, koeficienty a další údaje, které jsou důleţité pro ocenění. V druhé části vyhláška popisuje způsob ocenění staveb (budov, hal, rodinných domů, garáţí, venkovních úprav aj.) nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem. Ocenění nemovitosti podle cenových předpisů má v porovnání s tržním oceněním vedle své relativní jednoduchosti jednu velkou výhodu a to svou objektivnost. Ta je samozřejmě dána tím, ţe postup stanovení ceny je přesně dán oceňovací vyhláškou. Jeho velkou nevýhodou je ale skutečnost, ţe tento způsob ocenění prakticky vůbec neumožňuje zohlednění tržních vlivů, které v praxi cenu nemovitosti často zásadním způsobem ovlivňují.


Oceňování nemovitostí na tržních principech ( banky, akvizice, fůze, dědictví, SJM, tržní hodnota, cena obvyklá )

Pro oceňování nemovitostí na trţních principech nejsou dané přesné výpočty nebo předpisy, které by indikovaly postup ocenění. Existují jisté postupy, jejich použití závisí na konkrétních podmínkách a okolnostech. Tržní hodnotu nemůţeme stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Zákonem není stanoven ţádný postup ani systém, podle kterého by se dalo postupovat. Každý odhadce by se měl řídit svými morálními zásadami a obecně uznávanou teorií. Tržní ocenění se pouţívá v případech, kdy je poţadovaný výstup trţní hodnota nebo hodnoty na ní zaloţené. Tržní ocenění je zaloţeno na pouţití různých faktorů na trhu nemovitostí, jejichţ vlivy je trţní hodnota nemovitosti výrazně ovlivňována. Jedná se především o: - politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy) - ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra) - fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost). Pro stanovení trţní hodnoty je základním a nezbytným předpokladem znalost trhu s nemovitostmi. Tržní oceňování je uspořádaný postup, individuální pro kaţdou oceňovanou nemovitost. Opírá se o vhodné cenotvorné argumenty, jejich analýze a váţení všech vlivů. Při oceňování nemovitostí na trţních principech vycházíme ze tří základních metod: - metoda na bázi porovnání - metoda na bázi očekávaných výnosů - metoda na bázi vynaložených nákladů.

 

Základní pojmy :

Cena je částka určená hodnotou a je konkretizovaná, jakmile dojde k převodu nemovitosti. Označení cena je definováno v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, jako peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnoty, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá 10 z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

Cena administrativní - Cena zjištěná- podle cenového předpisu, tj. cena administrativní – podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb.

Cena pořizovací („historická“) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se v účetní evidenci.

Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno pořídit stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, za pomoci agregovaných poloţek, nebo za pomoci technickohospodářských ukazatelů (THU), jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.

Věcná hodnota (substanční hodnota) Je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzitě uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady odstranění váţných závad.

Výnosová hodnota (kapitalizační míra zisku) Je součet očekávaných výnosů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů je moţno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.

Cena obvyklá (tržní hodnota) Podle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Tržní cena Tvoří se aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit.

Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Výzvu k ocenění dává klient, který potřebuje znát odpověď na určité otázky, které se týkají nějakého majetku. Výsledkem ocenění je vyjádření znalce o celkové hodnotě oceňovaného majetku.

Ocenění se můţe provádět pro velké mnoţství různých situací, např.

Určení daňového základu – pro účel zjištění daňového základu a výpočet daně je nutné určit obvyklou cenu majetku. Výpočet se řídí ustanovením zákona.

Dědictví – je tvořeno různými majetkovými poloţkami. I kdyţ část dědictví v dnešní době nepodléhá zdanění, musí se určit jeho trţní hodnota (např. pro účel spravedlivého rozdělení mezi dědice).

Uzavírání pojistných smluv – pro správné nastavení pojistné částky je třeba provést kvalifikovaný odhad nákladové hodnoty majetku tak, aby se v případě pojistné události dostalo pojištěnému adekvátní náhrady a minimalizoval se na něho dopad pojistné události.

Úvěrové řízení – banky často vyţadují ocenění majetku potenciálního dluţníka ať uţ přímo pro účely zástavy majetku nebo pro posouzení majetkové situace a bonity klienta. výše újmy či škody – ocenění majetku či jiné hodnoty v případě škody vzniklé například pojistnou událostí, v důsledku trestné činnosti.

Vypořádání společného jmění manţelů – pro rozdělení majetku je třeba v případech, kdy nedojde mezi manţely k dohodě, provést objektivní ocenění veškerého majetku. Na jeho základě můţe soud rozhodnout o vypořádání SJM.

Insolvenční řízení – při řešení ekonomického úpadku společnosti nebo občana je hned několik situací, kdy je nezbytné provést ocenění majetku, který tvoří majetkovou podstatu a ta má být zpeněţena na úhradu úpadcových dluhů.

 

Odhady pro vlastní potřebu si můţe provádět kdokoliv, kdo k tomu má značné a potřebné znalosti a informace.

Pokud má být odhad správný a pouţitelný, musí být zpracován k tomu oprávněnými subjekty, jsou jimi odhadce, znalec či znalecký ústav.

Odhadce je fyzická osoba, která má potřebné odborné vzdělání a je způsobilá zpracovávat odhady ve svém oboru (a tedy splňuje poţadavky ţivnostenského zákona pro získání vázané živnosti na oceňování majetku). Absolvuje zvláštní vzdělávací kurzy a je zpravidla členem některé z „komory“ odhadců. Na základě získané vbázané živonosti je oprávněn zpracovávat odhady a odborná vyjádření, nikoliv ovšem znalecké posudky. Odhady jsou běţně vyuţitelné ve všech obchodních a občanských záleţitostech, kde není zákonem vyţadováno ocenění majetku znaleckým posudkem.

Znalec je fyzická osoba, která splňuje odborné předpoklady, sloţila poţadované zkoušky a na základě těchto skutečností je jmenován znalcem předsedou krajského soudu a je tak zapsána do seznamu znalců vedeného u příslušného krajského soudu. Činnost znalců upravuje zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Znalci jsou oprávněni dělat znalecké posudky pro soudy, orgány činné v trestním řízení a ostatní státní orgány, kromě toho mohou vykonávat oceňovací činnost pro komerční a jiné instituce a pro občany.

Znalecký ústav je právnická osoba s obdobnými oprávněními jako soudní znalec a jsou uvedeny v seznamu ústavů, které jsou vedeny krajskými soudy a veřejnosti dostupné na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti. Znalecké ústavy jsou jmenovány Ministerstvem spravedlnosti ČR.